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多地樓市政策密集微調 最嚴厲的調控時期已過

發布時間:2019-12-11  來源:新京報  編輯:xml

摘要:11月以來,各地樓市政策密集微調,有松有緊,雙向調控。政策調整主要集中在人才購房公積金市場秩序監管等方面,也有個別城市出現限購松動、降低普宅標準等。


       在一些業內人士看來,政策微調是為了優化,以適應市場的新變化,增強政策的彈性。不過,也有業內人士認為,從歷史規律來看,在政策的方向性變化關口,樓市政策會非常密集。因此,樓市調控最嚴格的時間已經過去,表現為政策逐漸開始雙向調控,松緊并進。


        12月樓市調控政策有松有緊


       12月頻頻出現的樓市調控政策依然延續11月的態勢,中原地產研究中心統計數據顯示,12月樓市密集發布超過15次調控。最為典型的政策包括住房公積金政策的調整。從內容上來看,因城施政,有松有緊。


       12月4日,鄭州住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。具備鄭州戶口、在外省繳存的公積金在鄭州購房時也可使用。


       對此,諸葛找房數據研究中心國仕英認為,今年鄭州房地產市場調控較為嚴格,“金九銀十”期間,新建商品住宅成交量不足萬套,成交量處于歷史相對低位,房企降價促銷也未換來成交量的上漲,公積金政策預計會促進市場略有所好轉。


       12月9日起海南的二手房公積金貸款政策也將發生變化,進行公積金貸款不再提供二手房估價報告,最長期限為20年。同時二套住房公積金貸款不得低于同期首套房公積金貸款利率的1.1倍。


        對于市場最為關心的限購政策也在12月出現解凍。12月2日,位于粵港澳大灣區最東端的深汕合作區商品房限購政策出現調整。在深汕合作區購買的商品住房不再計入在深圳購買商品住房的套數限購范疇,但前提是5年“限售”。


       據國仕英介紹,深汕特別合作區成立后,合作區的房價大幅上漲。在調控政策的限制下,房地產市場“凍結”已經長達兩年之久,市場進入低谷。


       如果說上述政策大多是松綁,那么,黑龍江省則對房企資金監管加了一道“緊箍咒”。要求房企不能通過金融貸款或市場融資購置土地,違規者兩年內不能參加土地招拍掛。這也意味著房企要使用合規自有資金購置用地,無疑對中小企業來說影響比較大。


       年底政策寬松跡象更為明顯


       事實上,自11月份以來,微調的樓市政策密集出現。


       據中原地產研究中心統計數據顯示,11月全國房地產市場政策調控次數刷新最近一年最高紀錄,高達72次,在2018年11月只有11次。而2019年1月-11月,合計房地產調控次數高達554次,同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。


       相比之前樓市政策持續的收緊,在最近幾個月,特別是11月,全國累計有超過20城在11月發布了各種吸引人才的政策,其中包括佛山、南京、上海、中山等城市,雖然吸引人才政策并非針對房地產市場,但是都與人才購房資格、購房補貼內容相關,相當于變相調整購房資格。


       除了象征調控寬松的人才政策外,另有普通住宅標準、公積金等樓市寬松政策也正在陸續出現。


       11月,深圳調整了普通住宅標準,將容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的認定為普通住宅,可享滿兩年免征增值稅的紅利,從而減輕買賣雙方交易成本。


       因為受“豪宅稅”征稅標準調整影響,上海易居房地產研究院發布的《11月13城二手房市場月報》顯示,11月深圳二手房成交量為8629套,環比增長11.6%,交易量出現小高潮,創下了2016年4月以來的新高。據悉,作為重點調控的一線城市,深圳二手房市場降溫較早且持續低迷。而此次在普通住宅標準調整的推動下,潛在的購房者短期集中入市。


       與上述鄭州調整住房公積金貸款額度相似,11月,部分城市的公積金政策有所調整,比如石家莊、秦皇島、伊春、馬鞍山、眉山、柳州、濟寧等。其中很多城市都調整了公積金繳存基數,不僅利于職工降低個稅等支出,同時也增加了使用公積金政策的可能性。


       中原地產首席分析師張大偉認為,公積金政策對于市場主要影響在心理層面,因為公積金政策有上限,很難成為購房者的主要貸款工具。


       政策優化,雙向調節


       11月,房地產調控的方向出現了變化,張大偉分析稱,維持市場穩定依然是原則,在“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求下,穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。


       張大偉認為,從近幾個月的樓市政策來看,樓市調控最嚴格的時間已經過去,政策逐漸開始雙向調控,比如大灣區多地調控密集松綁。從歷史規律來看,在政策的方向性變化關口,樓市政策會非常密集,特別是在一城一策的背景之下,表現出各地密集發布地方政策。


       張大偉認為,未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策。


       對于2020年的房地產政策,中房指數研究院分析人士認為,明年調控將注重多方面的平衡,繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,同時按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的空間和靈活性。


       社科院財經院在其發布的11月《中國住房市場發展月度分析報告》中強調,從各地市場實際出發,增強需求管控政策的彈性與靈活性。各地根據市場實際情況對已有的限購、限價等需求管控政策作邊際性調整,以適應市場形勢的新變化。進一步增強政策針對性,減少“一刀切”式管控。不過,要嚴格防止個別城市以“因城施策”之名出臺刺激購房政策。


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