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40家房企融資總額已全線反彈 環比大漲近3倍!

發布時間:2019-12-07  來源:券商中國  編輯:xml

摘要:信號有變?40家房企融資總額全線反彈,環比大漲近3倍,樓市差異化調控仍在繼續擴圍


       繼10月房企融資總額創年內新低后,11月房企融資總額大幅反彈。


       多家研究機構的數據顯示,11月,40家典型上市房企融資總額904.36億元,環比大幅上漲283.49%,融資總額僅次于今年3月的年內最高點。繼11月房企美元融資井噴后,12月以來,房企繼續密集發布美元融資計劃。


       與此同時,多地購房政策有所調整。12月4日,鄭州提高了住房公積金貸款額度,由60萬元提高至80萬元。


       業內人士認為,在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下,行業政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加,未來更多城市可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策,但“房住不炒”、“穩地價,穩房價,穩預期”的大基調不會變。


       40家房企融資總額大反彈


       同策研究院的最新數據顯示,11月,40家典型上市房企融資總額904.36億元,環比大幅上漲283.49%,融資總額僅次于今年3月的年內最高點。


       債權融資方面,11月,40家房企債權融資金額767.20億元,環比增加235.75%。其中:


       第一名:其他債權融資方式。融資金額267.39億元,占比29.57%,環比增加338.86%。具體融資方式包括:向金融機構借款、發行資產證券化產品、定向融資計劃、發行永續資本證券、債權轉讓等。


       第二名:公司債,融資金額203.45億元,占比22.50%,環比增加101.28%。其中,境外美元債券發行合計15億美元,折合人民幣105.458億元。


       第三名:境內銀行貸款,融資金額98.97億元,占比10.94%,環比增長145%。


       第四名:中期票據,共募集資金85.84億元,占比9.49%,環比增加758.36%。其中,美元票據18.5億美元,折合人民幣76.84億元。


       第五名:海外銀團貸款,融資金額77.23億元,占比8.54%。值得一提的是,11月發生了一筆境外銀團貸款,為華潤置地五年貸款協議,融資金額為86億港元,折合人民幣77.23億元,融資金額占比8.54%。這僅是2019年以來發生的第二筆海外銀團貸款。


       第六名:信托貸款,融資金額34.33億元,占比3.80%,環比增長113.9%。


       股權融資方面,股權融資金額為137.17億元,占比15.17%,環比上漲1773.19%。其中,境內再融資金額為54.45億元,占比6.02%,環比上升675.72%;港股上市房企通過海外配股方式進行融資,總金額為82.71億元,占比9.15%,除部分房企的股票期權計劃,華潤置地和碧桂園進行了新股配售。


       值得注意的是,境外融資依舊強勢。同策研究院數據顯示,11月,房企外幣融資總額為391.44億元,環比增加172.55%,占融資總額的43.28%。其中,美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元),占融資總額的25.60%;港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元),占比17.69%,環比增長近21倍,主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。


       中原地產研究中心的統計數據也顯示,11月房企美元融資井噴,超20家房企發布美元融資計劃總金額超過50億美元。進入12月,房企繼續密集發布美元融資計劃。12月4日,融信中國公告稱,擬發行2023年到期3.24億美元的優先票據,年利率8.10%;12月4日,力高地產公告稱,擬發行2.5億美元優先票據,年利率11.5%;12月3日,佳源國際合共額外發行6750萬美元票據,利率為13.75%。


       從11月40房企融資成本來看,在已披露的數據中,融資成本均小于8%。融資成本最低的是萬科發行的最新兩期中期票據,發行金額分別為4.23億美元和3億美元,融資成本為3.15%和3.5%。融資成本最高的是建業地產發行的于2023年到期的2億美元優先票據,票面利率為7.9%。


       同策研究院陳朦朦認為,雖然11月房企融資金額大幅反彈,但房企融資難的問題依舊毋庸置疑:一方面,11月股權融資金額及占比大幅增加,多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資,在債權融資渠道緊鎖的情況下,股權融資成為房企不得以的選擇;另一方面,境外融資依舊是房企融資的主要渠道,雖然11月外幣融資總額占比有所下降,但金額仍大幅上升,環比增加172.55%,海外銀團貸款重現,這也意味著境內貸款難度很大。


       中原地產首席分析師張大偉則認為,整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期大量大額度發行美元債,2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。“美元債是部分房企的重要資金補充,但因為額度原因,很難成為最主要來源,美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。”他說。


       鄭州提高住房公積金貸款額度


       近期,購房政策調整的城市數量有所增多。


       繼12月2日深圳市深汕特別合作區商品房解凍后,12月4日,鄭州提高了住房公積金貸款額度,由60萬元提高至80萬元。


       即:借款人夫妻雙方均符合公積金貸款條件且為家庭首次申請公積金貸款的,最高貸款金額由60萬元提高至80萬元。借款人單方符合公積金貸款條件或家庭二次申請公積金貸款的,最高貸款金額由40萬元提高至60萬元。該政策自2020年1月1日起執行,即日起購房職工可按新的貸款額度簽約備案。


       鄭州住房公積金管理中心表示,貸款額度的提高,將有效緩解購房職工的貸款資金壓力。


       對此,諸葛找房數據研究中心國仕英認為,公積金貸款額度的提高,一方面可以緩解剛需購房者的貸款壓力;另一方面,是為了吸引人才增加就業。公積金新政后,鄭州的房地產市場預計會略有所好轉,但整體仍保持穩定運行。


       國仕英表示,今年鄭州房地產市場調控較為嚴格,“金九銀十”期間新建商品住宅成交量不足萬套,成交量處于歷史相對低位,房企降價促銷也并未換來成交量的上漲。近期,多個城市在公積金及人才購房方面都有一定程度的放寬政策,鄭州公積金貸款額度提高也是在情理之中。


       差異化調控繼續擴圍?


       11月以來,全國已經有上海、廣州、深圳、佛山、成都、鄭州等地相繼調整了購房政策。


       “整體看,政策逐漸開始雙向調控,最近大灣區多地調控密集松綁,但也有黑龍江等城市發布了收緊政策。”張大偉說。


       12月3日,黑龍江省住建廳、省自然資源廳等6部門聯合發布《關于進一步加強全省房地產市場監管的通知》,明確全省房企購置開發土地資金不得來自金融貸款,同時對房企按信用評價進行等級分類,實行差異化監管。


       值得注意的是,12月1日,央行行長易綱在《求是》雜志上撰文稱,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,按照因城施策原則,加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產整體融資狀況的監測,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節。


       招商證券研報認為,“經濟,風險,民生”是房地產政策必須考慮的三大目標,而近期經濟下行壓力加大的權重或在上升。4-8月份以來的政策收緊更多或是以“防風險”為出發點,針對房地產融資端的收緊幾乎“全覆蓋”房企各個融資渠道,也即該管住的水龍頭已經被管住。近期央行調查統計司原司長盛松成“不將房地產作為短期刺激經濟的手段,不應與政策繼續收緊畫等號”的表述或代表房地產亦不能拖累經濟的一些觀點。在房企融資的水龍頭已經被管住的背景下,行業政策在“因城施策”層面出現邊際改善的概率在增加,但“房住不炒”、“穩地價,穩房價,穩預期”的大基調不會變。


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